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标题: 各位兄弟你们觉得未来几年房价走势如何？ [打印本页]

作者: 卡西莫多。 时间: 2011-9-4 03:40 标题: 各位兄弟你们觉得未来几年房价走势如何？

第一次写关于房价的的问题，详查了多方数据和观点，做了比较慎密的分析，希望大家支持。

引用一：最近风靡中国的一部科幻灾难大片是《2012》，展示给人的是一个几乎无人可逃的灾难场面。只不过，对于中国来说，2012年并不是灾年，而很可能是各种资产泡沫达到顶峰的一个年份。2012年，或许是喜剧的顶峰，欢乐的高潮。支持这一判断的，是中国人口结构所带来的必然结果。

新中国成立后，我们的第一轮人口生育高峰出现在1954年，2232万人，此后逐渐减少，在三年自然灾害的1961年，出生人口只有1193万人，比高峰时少了1000万人。第一轮人口出生高峰所带来的经济增长，出现在改革开放后的1978年-1982年。1985年前后，经济增长略放缓。

我国第二轮人口生育高峰出现在1962-1973年。1962年出生人口2437万，1963年达到顶峰2919万。但1964-1973年，每年都维持着2400万-2700万的生育人口，堪称中国的“婴儿潮”。这12年，中国出生人口3.14亿人，可以说是前无古人后无来者的人口爆炸。

这3亿人出生后，对中国社会的影响是巨大的。他们上小学、中学、大学时，也正值中国经济逐渐加速的阶段，但全社会底子还是比较薄的。

1962年起出生的人群从1984年开始陆续进入结婚生育期，而其顶峰出现在1987年。那一年，中国出生人口2508万，比24年前的人口顶峰时期减少了400万人。不过，也正是“婴儿潮”一代的生育，才造成中国第三轮人口出生高峰，1985-1993年，每年出生人口都超过2100万。

如是，我们知道了新中国历史上三次人口生育高潮：1954年，1963年，1987年。

根据这三个高潮期，我们再来分析经济。1987-1989年，是中国物价上涨较快、社会问题较多的时期。为什么？因为1963年前后出生的人口在这个时候恰好进入结婚生育时期。结婚潮带来了严重的住房紧张，生育潮带来了物资供应的匮乏，加上社会价格转轨期间的fb盛行，问题就显得格外多。而此时，1965-1972年间的生育高峰人口正进入大学和高中读书，思想又比较活跃。如是，难免引发一些矛盾。

1990-1991年，中国经济貌似进入冷冻期，但婴儿潮时期的人口继续大规模结婚生育，对社会物质财富的需求进入蓬勃时期，于是，在小平南巡的契机下，从1992年到1994年，中国经济进入了一个癫狂增长期。而恰恰是1994年，是婴儿潮时期的青年结婚生育的最后一年。1994-2000年，中国经济开始出现滑坡，也恰恰是在这期间，结婚生育人口比1994年之前每年要减少700万人左右。

从2001年开始，中国经济逐渐重新加速。何以故？因为1962-1973年间出生的认可进入了28-39岁的年龄段，他们结婚生子之后，没有再生孩子的压力，逐渐开始改善自己的生活，对购房买车的需求逐渐提高。换言之，他们是中国最有消费能力的一群人，他们带来的，就是众所周知的“人口红利”。

但他们这一轮的消费浪潮将在孩子结婚的时候达到顶峰。而他们的孩子，出生高峰点是1987年，结婚的高峰将出现在2009-2012年。也就是说，22岁到25岁是这批年轻人结婚的主要年龄段。平均的买房年龄则是22岁。

所以，为什么2008年房价下跌后2009年会增长得那么厉害？因为1987年出生的2500万孩子要在这一年前后买房子了。他们也许买不起，但他们要靠父母。他们这个时候几乎没有选择——用某经济学家的话说，是丈母娘逼着他们买房子的。

如果看一下中国人口曲线图，我们不难发现，买房子的人口在2009年恰好达到阶段高峰，而顶峰将出现在2010年。2011年继续维持高位，要到2012年才会从高峰下降，减少100万人以上。

从这个角度看，中国的房价高峰将出现在2010年，2011年也并不会跌太多，要到2012年才会出现下跌。
而且，这次下跌，将可能长期没有反弹，因为结婚需要房子的人将一年比一年少。2017年后，每年需要买房子的人将比2010年减少400-500万人。更重要的是，1987年婴儿高峰的人们，他们的孩子将不再需要新的房子了。

通过上述分析，扬韬得出的是这样一个结论：年轻人22岁结婚、24岁生孩子。这样的时间结构，导致中国成年人尖峰消费时刻一定体现在孩子再结婚的23岁和再生孩子的25岁。也就是说，对成年人而言，他消费的顶点将出现在47-49岁。这个结论，恰好与美国学者的研究接近——美国人消费的最高峰是45-50岁，顶点48岁。

不过，在研究日本情况的时候，扬韬也发现，日本成年人消费的顶点出现在40岁左右，这个时间，大致等于孩子上大学的时间。估计，日本年轻人的独立性相对更强一些，而且日本年轻人结婚大约没有买房之累吧。

能支持中国人上述消费习惯的，是经济发展的脉络。1990-1995年，中国处于22岁年龄的人群合计达到1.5亿人，每年平均2500万。到1996年，这个人群开始下降到2163万，1997年只有2043万，1998年1798万，2001年进一步降低到1676万。现在回想，中国房地产市场上一轮低谷不正出现在2001年吗？

随后，房价之所以逐渐上升，正是因为22岁的年龄群迅速回到2000万并保持了4年之久，2007年跃升到2145万，2008年跃升到2320万，房价也正是在这两年暴涨。受金融危机影响，2008年后半期房价下跌，买房者观望了小半年，发现中国的刚性需求太强，所以房价转身向上。2009年，这个人群创下这一轮的最高点，2451万，房价就创下历史新高。那么，2010年人群2389万，2011年2341万，2012年2319万，请问，需求摆在这里，房价怎么跌呢？2013年，这个人口下降到2199万，2014年2064万，房价又怎么能不跌呢?

很多人或许会想到，为什么1996年起房子不太景气，经济也不太好，但股市涨那么多呢？扬韬研究发现，1996-1997年，最大年龄群是33岁到34岁的人群，也就是1963年出生的盯第一代婴儿潮的人口进入了投资的高潮期。想一下，1963年出生的人们，在22岁结婚，24岁有了孩子，30岁之前孩子上了小学，此时，父母健在、身体健康（父母年龄不到60岁），消费达到了高峰后，正好进入有积蓄的岁数，投资意识由此猛醒，大量资金进入股市，股市由此而蓬勃发展。

也就是说，中国的房子是由22岁的人决定的，中国的股市是由33岁及以上的人决定的。

如前所述，第一代婴儿潮持续时间是1952-1973年。2006年，1972年出生的人群也进入了33岁的年龄段了，至此，1962-1973年期间出生的人全部进入投资时代。也正是从2006年开始，中国股市的新一轮大发展开始了。从这一年开始，有能力投入股市的人群（33岁以上）达到了3亿人！中国的开户数因此达到1亿户，而且只会越来越多。这是中国股市走好的一个基本支柱。

值得注意的是，上一轮婴儿潮的低谷出现在1979年。那一年，中国新出生人口只有1715万。按照死亡率推算，到2012年，这批人满33岁，大约有 1650万人。这意味着，中国股市的新增力量将在2012年达到最低水平——这种最低水平，往往意味着股市涨不动而可能下跌了。

所以，中国股市的泡沫，或许会在房地产泡沫支撑下延续到2012年前后，达到顶峰后，由于后继乏人而下跌。
当然，这种下跌未必持续很久，因为数据显示，2014年起，新增33岁人口再次回到接近和超过2000万的水平，并可延续到2020年。从此开始走长期的下坡路。

值得注意的是，到2022年，1962年出生的人群进入退休年龄，而他们的投资力度估计将在2012年就是达到50岁的时候开始衰减。从收入结构来说，进入50岁之后，他们收入比较稳定，增长节奏缓慢了，能持续投入股市的资金开始减少了，但消费则将逐渐转向健康品和奢侈品，投资的力度趋弱，投资的风格也趋向保守。所以，2012-2020年，并不是中国股市投资的最佳时机。股市的波动性将减缓，投资风格日益稳定，投资者的风险偏好程度也会降低。

更进一步，从2012年开始，中国的医药产业和老年人服务业将进入一个黄金发展的20年。这主要是由于第一代婴儿潮的人群进入了健康品消费时期，而且，年龄超过60岁的老人将达到1.8亿人，并且开始越来越多，到2020年，60岁以上的老人将达到2.4亿人，占总人口的比例超过18%。

同样，2012年，将是婴儿服务品的一个黄金年，从此将转而向下。因为这一年，1987年出生的人群开始达到最后的生育高峰期。这一年，中国将有近1000万人老死或意外死亡，新生人口将降低到1400万人左右。此后，到2020年，每年出生人口只有 1000万左右，而死亡人口将超过1000万，中国人口从此见顶——一如扬韬此前曾经的分析，殡葬事业将是未来30年中国最有确定性成长的产业。

所以，对中国来说，2012年是一个转折点是新时代开始的标志。在这一年，中国的房价泡沫开始破裂，股市泡沫也开始破裂，婴儿服务开始走下坡路，小学乃至大学教育陷入困境（大学生人数将在这一年达到顶峰），经济增长开始变得乏力。但通过制度变革或政策微调，中国人将度过短暂的难关，而且会变得更加富裕，这一趋势将延续到2017年。大约到2017年，中国的现代化建设基本达到一个顶峰，铁路公路投资基本进入收尾阶段，投资拉动无以为继，这使得中国在2020年前后陷入经济滞涨。有个外国人说，“中国将在变富之前先变老”，虽有偏颇，但也说明中国的人口结构存在问题。解决人口问题，必须在2012年之前启动，否则，到2050年前后，中国将会有一段经济和社会发展的黑暗时期——全社会不足 12亿人，老年人超过5亿人，这社会怎么发展呢？

值得注意的是，国外学者研究后指出，美国的经济衰退将从2010年起步一直到2023年前后。他们由此得出的结论是全球将在此期间进入通货紧缩时期。其基本依据就是美国的人口红利从2010年开始下降，到2012年将达到低谷。

这种看法多少有点一叶障目的味道。因为对中国而言，2010年正是年轻人结婚的高峰年，也是40多岁婴儿潮人口消费的黄金期。这段时间，来自中国的消费需求和投资需求也许会扭转世界经济崩溃的恶劣局面。

当然，外国人的研究也指出，2023年开始的新的景气周期，中国将缺席，印度将崛起。最起码从现在看，这个观点是有道理的。

既然如此，为2012年，我们该做点什么准备呢？

我是要说明的是2012年的房子需求应该不会达到峰值，而是出于不断增长的过程中。首先目前买房的大多数并不是87年婴儿潮成长起来的一代，这一代人绝大多数沦为所谓蚁族，基于目前的高房价，具备买房能力并已经买房的人并不占大多数，尤其是生活在北上广的年轻人，现在买房的人大多是在30岁以上有一定积蓄的；其次22岁的国内平均结婚年龄目前已不适用，我认为应该在28岁左右，而且婚后买房的人还有很多，所以他们对房子的需求会向后延续到将近2020年，也就是实际人口开始下降的时候。再次，城镇化的不断发展迫使农村人口向城市转移构成了城市的住房需求增长。因此未来房子需求的主流是高校毕业生，我们来看一下一直的高校毕业生的人数。

引用二2002年全国普通高校毕业生为145万人
2003年全国高校毕业生212万人
2004年全国有280万高校毕业生
2005年，全国普通高校毕业生人数达338万

2006年的413万

2007年中国普通高校毕业生将达到495万

2008年全国应届高校毕业生达到559万人
2009年全国应届高校毕业生达到659万

高校毕业生是未来买房的主力军，绝对大多数在毕业3到5年左右买房。

我们再来看一下近年来房地产市场的供应情况（国家在这方面做得太差了,居然连没有权威的统计数据）

引用三
数据显示，截至2010年6月末，全国商品房待售面积一共为19182万平方米，接近2亿平方米，同比增长6.4%，其中住宅面积为10646万平方米，同比增长0.2%。如果按照每套住房100平方米来估算，一亿平方米全国住宅待售面积意味着有100万套左右的商品房待售。

引用四

今年以来，经济适用房、两限房以及“90、70%”政策标准商品房的土地供应已在放量，房地产的供应结构正在发生改变。然而，时值年末，全国各地房地产价格的上扬态势依然未变。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示，今年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，全国有5个城市涨幅超过10%。其速度已超过房价上升最为迅猛的2004年。北京2007年的商品房均价较2006年上涨超过50%，二手房市场也遇到前所未有的“量降价升”的尴尬。

在保障性住房体制确立，廉租房、经济适用房、两限房用地及项目建设相继纳入政策轨道后，近日，温家宝总理在狮城“取经”期间又提出，“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”，并在谈到建设经济适用房时提到“经济适用房大多数是面向中产阶级的”；中央经济工作会议日前又进一步提出，将货币政策由“稳健”改为“从紧”；此外，2008年奥运会的召开，使人们对2008年房地产市场充满期待。2008年楼市是否会出现拐点，成为2007年岁末人们关注的一大热点。

改变无疑成定局应该说，2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。这一切一定会在2008年的楼市显效。

业内人士认为，国务院“24号文”以及温家宝总理关于“经济适用房大多数面对中产阶级”的考虑，划定了政府与市场的责任边界。“90、70%”政策的逐步落实，保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整，更多的人能够有房可住。

北京伟业顾问公司董事长林洁认为，2008年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费。经济适用房及两限房进入市场，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。

中国社科院金融所研究员易宪容认为，日前银监会与央行刚刚出台的对第二套住房贷款的界定，不仅把第二套住房界定以家庭为主，而且把家庭的相关的成员也清楚地界定在第二套住房范围内，特别是以家庭来界定第二套住房，使房贷对改善住房条件的家庭才适用，而对于投资者不适用。这对今后房地产需求市场将产生巨大影响，它将会改变人们对房地产的市场预期。

显然，用银行房贷炒房、以房养房的投资行为已受到政策的挤压。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌也认为，去年1-10月份，个人住房抵押贷款增加了81%，远远超过了投资规模。贷款从紧意味着楼市会出现转变。

房价拐点不现实尽管宏观调控并非直接针对连续攀升的房价。但住宅价格上涨过快已成为当前我国房地产市≈械暮诵奈侍狻O衷诤芏嗳嗽谡?椋??007年土地、金融、住房保障等一系列政策调整下，明年房价是否会出现拐点。在深圳、上海爆出房价下降的消息后，人们对房价始终高企的北京楼市倍加关注。

此前有消息说，11月份北京市新开楼盘45个，均价为14966元/m 2，较10月份新开楼盘均价15324元/m 2下降了358元。有人认为这是北京房价持续攀升以来出现的拐点。但业界的专业人士认为，以一个月而且大多在北京五环外开盘的远郊项目做出北京房价出现降价拐点的结论不足为据。

“北京从2000年开始到现在，还未出现房价下降的情况。”中原地产华北区董事总经理李文杰对此表示，房地产行业通常用交易价格来计算楼盘价格变化，新盘价格不代表成交价，其变化很难说明北京整体楼盘的价格变化。拐点的提出给买房人的预期是价格下降，而这根本就不现实。顾云昌也认为，商品房的均价仅是判断房价的一个方面，不能完全以均价涨跌判断房价的走势，“可能这个月郊外楼盘放量多，使整个均价下降，但下个月如果市中心楼盘开盘多，那么整个均价可能又被拉升”。

业内分析人士普遍认为，房地产具有很明显的地域性。比如，北京的投资买家比例约在20%，一套商品房的多次转手率不高，但深圳由于紧邻港澳，投资投机买家比例很高，房价在深圳出现拐点，不意味北京也会跟着下降。21世纪不动产认为，由于深圳一套商品房转手3、4次，甚至10余次的买卖投机行为比较严重，房产倒手很快，以致于长期以来，深圳呈现没有二手房市场指导价的特殊情形，央行关于第二套房贷政策对深圳高比例的投机行为产生很强的抑制，因此其房价出现明显下降。

建设部政策研究中心主任陈淮以及李文杰等多位业界专业人士一致认为，拐点是指增长速度变缓，即使有拐点，也只是价格上涨幅度减缓，不会是价格下降。

多动因推高房价房地产界、经济界的专业人士普遍认为，房价不会下降主要缘于市场房源供不应求。国家发改委的调查显示，今年前三季度，全国商品住宅竣工面积同比增长11%，而销售面积同比却增长了33.9%，其中，现房销售面积同比增长14.7%，期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍。李文杰认为，从供给上看，2004年，能够卖的房子和卖掉的房子比值是74%，而到今年10月份是99%，呈现严重的供不应求，目前这个缺口是比较大的。而且，从2004年到现在，供应面积和套数以年30%的比例在减少。另外，二手房市场不发达使住房供应严重依赖新建商品住宅市场。但需求方面，虽然买家会因房贷门槛增加等新政策的影响呈现一段时间的观望，但观望并非减少了需求，需求仍然存在。

城市化水平的迅速提高，新增城镇人口对住房需求急剧增大。建设部原副部长、中房协名誉会长杨慎认为，中国每年1600万人进城，使城市住房供求矛盾加大。业内人士认为，北京房地产市场的需求中，外埠的需求占到整个需求的35%左右，而北京的土地资源及供给能力有限，这决定了房价越发向高端挺进，这其中包括海外和内地资金流动性过剩造成资产价格上涨的因素。

对房价长期跟踪调查的国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳博士更提出，长期来看，25岁-45岁是住房消费的主要群体，其中25岁-35岁正处于婚恋期，他们对住房需求呈现刚性，我国的人口结构决定了未来15年，住房需求都会相当旺盛。

中大恒基认为，到2007年底，全国房地产开发商囤地面积约10亿平方米，按照容积率3来计算，建成的商品房面积可达30亿平米，而2006年全国商品房施工面积为19.41亿平米，囤地面积已远远超过一年总施工面积，囤地现象已成楼市的“毒瘤”。今年北京住宅交易量下降，价格飙升呈现“有价无市”状况，其中一个重要原因就是开发商采取各种隐蔽手段违规销售、囤地捂房，有意拉长开发周期，人为减少供应量，进而哄抬房价。

明年底涨幅有望减缓目前，大量被称为“夹心层”的住房需求者期待着2008年能使“中产阶级”住房也享有“保障住房”的阳光。房地产业界对此也格外关注。但业内人士大多分析认为，温总理“狮城”讲话更多表明政府加大保障住房投入的政策取向。由于我国高收入阶层只占20%，基于目前政府的财力，要想将其余占80%的低收入和中等收入住房消费人群全部纳入国家的保障性住房范围，政府的财政压力会很沉重。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，温总理的讲话重新划定了政府和市场的责任边界，其详细政策还要看明年两会的政府工作报告。

尽管物业税不是针对房价而来，但业内人士普遍认为，如果明年政府对住宅征收物业税，其对全国房地产市场的影响会很大，对持有多套住房收税使需求受到的抑制，将会使一、二手楼市的价格升势明显减缓。而就目前情况，对于北京房价的走势中原地产、中大恒基等机构判断，由于从去年年底开始政府加快推出土地，前后推出300多万平方米，这部分建设项目与今年已经规划开工的两限房、经济适用房项目在明年底应该可以上市。另按北京土地整理储备中心公布的2007年底前住宅及含住宅项目用地的总供地面积将达825.1万平米，总规划建筑面积达899.8万平米。按照2007年已交易土地的平均容积率1.36来估算，将会形成940.2万平米的建筑规划面积，再比照建设部“90、70%”政策计算，未来一两年，应有7万余套90平米以下的中小户型房屋面市。明年年底到2009年北京的平均房价增幅有望放缓。

引用五

一、房地产开发完成情况

  2010年上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。

  2010年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。

  2010年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。

  二、商品房销售情况

  2010年上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。
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小弟最近考虑想把手里的一套改善型房子卖掉（上海外环边的房子大概2万一个平方）卖掉后暂且租一套  一直犹豫不定说实话对于未来几年并不看好想听听各位的高见毕竟色中色还是藏龙卧虎的
上面的一篇文章看后蛮有感触的分析的也够全面但有一点这个国家还是一个人说了算涨与不涨很难确定就听听大伙的意见了小弟在这里谢谢了！

作者: 酒后是色狼 时间: 2011-9-4 05:53

我觉得未来几年，一旦政策松动，房价就会象前两年这样大爆发。

作者: greve 时间: 2011-9-4 06:27

稳中有升吧，但是幅度不会很大。打个不恰当的比喻，手机分中低高端，房子根据不同城市不同区也分三六九等，估计低端市场的房价会升，到一个大城市觉得便宜但居住在那的人觉得贵的位置。但是大城市的房价估计就那样了，跌不下来，但是能买的人野不多，逼近太贵了，只是开发商不肯降，要不投资那么多打水漂了。

作者: qweqwd35 时间: 2011-9-4 06:56

房价还想怎么样再升那些地产商就要自食其果了下面的买不起中间的炒不起上面的看不起这个就是现在房子的趋势其实物价涨成那样不就是这个房价闹的要不才几年时间国内的所以商品价格翻了几番就是为了好提高工资免得让整个过程看起来太畸形可惜的是国家的一切举措都便宜了那些即得利益者比如炒房者地产商各地官员再加上中间的医生学校墓地等等与普通民众息息相关的环节那么如果你命不好撑不下去拿不到社保金你这一辈子就全部赔给别人了

作者: K行K止 时间: 2011-9-4 07:27

经济的发展已经失去平衡了，房价率先上涨，之后是各种食品价格的轮番上涨。但如果劳动者都买不起的情况下，这些商品就该降价销售了。

作者: wqshiniye 时间: 2011-9-4 07:30

政府有心打压房价，自然是可以下跌的！这个关键是看政府执行中央政策的态度啦！上有政策，下有对策的话，那自然是跌不下来的！

作者: hfzob 时间: 2011-9-4 08:53

小时候看过一个故事叫“狼来了”，上面喊了很多次降房价，但房价不降反升，我想等不喊的时候房价就降了，到时候房价会吃掉很多人的，哭爹喊娘都没用。

作者: 村上秋树 时间: 2011-9-4 13:21

我觉得吧，这个房价在最近的几年不会出现大幅度的下跌。在目前这样的高压政策下，房价会在高位盘整，或者略微小幅下跌。
但是，这样的高压政策是不会无限期持续的，我看最多2-3年，等到下一届政府上台，为了给新政府面上贴点金，就要保证经济增长，政策就必定又会放松啦。那时，房价就继续往上走啦。

很明显，现在房产商也在扛，就为了等到下一届政府上台，出现政策松动。实力大的房产商扛得住，就不会降价，或象征性地降一点；实力小的房产商也在找大公司搞合作，以度过难关。
现在的政策高压期，也正是那些国企地产商借机兼并小型房地产商的好时机，反正政策再紧，国企是不会缺钱的。一旦房产商洗牌完毕，今后就是大型国企房产商垄断的时代了。垄断时代的房价还会跌吗？看看现在的油价就知道了。

其实，就像6楼回复的前半句提到的，“政府有心打压房价，自然是可以下跌的”。那么政府希望房价下跌吗？显然是不希望下跌的，他们只想让房价不要再涨，或者不要再以前几年那样的速度上涨。
6楼后半句的意思是地方政府不想让房价下跌，而中央政府是想让房价下跌的，我觉得不对。不管是中央政府还是地方政府，都不想让房价下跌。
中央政府有心想让房价下跌，在我们这种政治制度下，可以说方法无限多。但这一年多来，看看他们出台的政策，是那么的“轻轻一拍”，那么的无力。
总之一句话，想让房价下跌，就不会出台现在的政策；现在出台的政策，目的就是为了稳住房价。

作者: iwanttoaccuse 时间: 2011-9-4 14:42

买房这种事，眼光还是要长远点儿，尤其是如果需要贷款的话，千万别只想着这两年会如何。个人观点，贷款买房自己住（不是贷款炒房，贷款炒房才是投资）是一种很不理智的行为。

作者: forblue 时间: 2011-9-4 15:02

现在黄金的价格都涨的这么高了，谁知道还会不会再涨，黄金可以说是个标尺，关键是你不知道这个标尺的最大限度，房价也是一样，但是感觉总是没有黄金稳定，所以黄金涨着，房价也一定会涨的，但是幅度没有以前那么夸张就是了。现在八零后的买房高峰期基本也快达到最高了，将来随着买房人口的减少，房价自然会跌，但是那是很多年以后的事情了，至于使用期限，那就更久远了。还有如果房价跌了，GDP就减少了，面子上也过不去
想让房价下跌，就不会出台现在的政策；现在出台的政策，目的就是为了稳住房价。八楼说的太对了

作者: 等红杏的色狼 时间: 2011-9-4 15:15

从人口学的角度来讲，确实往后几年逐渐年轻的适龄人口减少了，从八几年出生的人上学的学生数量就可以看得出来，80年前后的读书的时候，每个班级都爆满（即便是偏僻的农村），但是到了86、87，就逐渐减少了，到现在90后的很多农村的小学都撤掉了，足见人口减少多厉害啊

作者: ycdcl 时间: 2011-9-4 15:46

哪那么容易降下来，地方政府都在支持呢，中国人也喜欢买房子

作者: 卡西莫多。 时间: 2011-9-5 00:29

村上秋树分析的很透彻下一届政府的小习同志一定会趁自己大权在握的时候狠捞一笔现在上海的大虹桥地区就是被小胡的儿子控制着看来老百姓还得承受高房价！
谢谢楼上各位的分析！

作者: citycz 时间: 2011-9-5 11:37

综合市场、经济、政治、国际环境等各方面的因素以后几年在现在房价基础上做正弦波运动的概率很大峰谷值预计为15% 大的变动应该不会出现毕竟现在的房价已经成为国家的的一种负担管也不是不管也不是不管也要管管了也没有所以很尴尬

作者: youfengyu2008 时间: 2011-9-5 13:17

个人觉得现在房价差不多到顶了，不会再有大的上涨。因为有能力买房的人啥时候都可以买，没能力买房的人他就一直都买不起。
现在举国都提倡稳定，那么房价如果再大幅上涨，那就是打自己嘴巴，是制造不稳定的因素，所以房价只会保持这个度或者略微上涨。
现在卖地是地方政府GDP的主要来源，所以地价不会下跌。
房地长商投资了钱肯定想卖个好价钱，如果跌了他宁愿不卖。
所以房价短期不会跌。
过个20---30年，现在的80后加上继承父母的房子和现在买的房子，那么至少是有2套房子，那么给自己孩子也就不必买房了，那时候放假可能会跌。（这里的跌不是指绝对数值的衡量，而是相对那时候购买力来说的，毕竟现在的100和过个20--30年后的100购买力不一样）。

作者: zkjw 时间: 2011-9-5 13:34

房价估计还会小幅上涨而一线城市的价格已经虚高估计会小幅调整但总体走势依旧强劲供求关系的博弈任然再继续硬性的需求多数还是来自对于婚房的需求中国的房价神马时候才会崩盘啊

作者: 23896330 时间: 2011-9-5 14:26

房价是不会下降的，但购房者却是在下降，有钱人买的差不多了，剩下那些中产的，按一个月收入10000工资金来算下吧（在二线城市），每个月吃与租要用去4000，穿与玩要用去1000，为小弟弟找发泄要花去2000，剩下3000，房子一平方均价12000，买得起吗？这要不吃不穿不玩不发泄还差2000元

作者: lajibiaoshu 时间: 2011-9-5 14:48

看到房价我就进来看看说说自己的观点吧，我个人觉得啊如果那个房子是你自己住的楼主你就没有必要卖掉啦，你也知道买房子能解决户口问题啦，本来这个东西已经淡化了，但是随着城市的扩张这个东东又提上来啦！而且如果是你自己住那房子涨跌就跟你关系不大反正你也不卖，我个人还是劝这位兄弟不要卖的好，像上海这样的大城市的房子就算跌也跌不到哪去！

作者: 天佑随风 时间: 2011-9-5 16:20

我个人认为在最近几年，中国的房产的价格，不会太大的变动，有所降价，但是不会降得太多，因为最近一段时间，房子还是在缓慢的增长，比如去年我在的城市郊区定位在3650，今年八月份拆迁价格是4500（同一地点），涨幅没有一线城市大但是一直再涨。另外我觉得中国要考虑到中国的国情，虽然87年的高峰期这群人也到了该生育的年龄，有钱的家里买了多套房子，没有钱的，想办法凑钱买房子，现在房子还是人生中的一件大事。最终就是中国的政治制度，一党专政，经济的改革相对其他多党制度要好改得多。

作者: tarsico8 时间: 2011-9-5 18:21

房价居高不下，和国家的土地转让政策有关,只要国家继续收取高额的土地转让费,圈地盖房的开发商就会转嫁成本，老百姓最后买单.

作者: icyego 时间: 2011-9-7 00:00

一线城市会跌一点点吧，三线城市还有上涨的空间

作者: ceric 时间: 2011-9-7 14:41

提示: 该帖被管理员或版主屏蔽

作者: 梦中的婚礼 时间: 2011-9-7 17:39

我觉得房子只可能降！！！
现在为什么高？炒的。
很多楼盘都是一开盘就卖完，谁在买？不过是囤货罢了。
贫穷级别的国民收入，世界一流的房价。合理？
既然不合理，为什么存在？因为政府的力挺！房价高的最大利益获得者是政府。

作者: cool_1120 时间: 2011-9-7 17:41

还是看情况吧，我这边边的房价太高了，受不了了

作者: zarox1990 时间: 2011-9-7 19:44

首先我先感谢楼主找了那么多资料共大家观看和分享，的确是辛苦了，接下来就放假的问题我来为大家做几个分析，个人建议，大家听过觉得好的，可以继续在论坛内切磋！

现在买房子的人分两种：为了居住为了投资
为了居住：上海北京这两个一线城市的房价现在可谓是天文数字，而且因为上海的房价高带动的杭州，大家都知道杭州离上海非常的近，那很多人把房子买在了杭州，每天开车走沪杭高速，那这样的话原本是可以省下一笔钱，但是随着越来越多的人都买在杭州，哪有不涨房价的道理？
为了投资：投资的话，我觉得如果真的很有钱，可以在海外买一套房，价格便宜，只要交土地税，房子终身是你的，土地税也不贵，而且有开发空间，国内投资方都是出租用的，随着现在婚姻法，放假方案的变化，很多人在买房时都非常的忧郁和纠结，越来越多的80后都要结婚养孩子，又不想房贷，又想买个好地段的，这是相当的难找。所以大家在买房钱可以考虑清楚自己的出发点是什么，住得远可以买辆车，住得近可以徒步，关键看自己的出发点，以上都是个人建议，大家有看法的欢迎讨论

作者: xxxp 时间: 2011-9-7 20:41

看了8楼的仁兄的回复，顿觉醍醐灌顶。
似乎现在的房市就是这个现状，哎，其实高房价最为难的是年轻人。
大城市并不清楚，像二三线城市，一般40岁以上的人都是有能力以现在的房价买二套房。
苦来苦去，只是苦了年轻人，年纪轻轻就透支一辈子的钱来买现在的房子。

作者: 村上秋树 时间: 2011-9-7 21:27 标题: 回26楼

去国外买房，从购买资金性价比角度讲，的确很对。
但你要考虑到，房子在国外，人在国内，你必须委托外国律师帮你办理各种手续，这是一笔不小的开销。现在大多数国家并不会因为你在该国拥有房产，就会给你签证，拥有房产和签证没有必然联系。你搞不到签证，即使有了外国的房产，又能怎么样呢？平时谁去照料你的房产？

另外，不少国家是有物业税的，你一旦拥有房产，每年都要缴纳一笔税收，这又是个麻烦事。也得委托当地律师去办。

如果没有绿卡的，或者在该国没有亲朋好友帮你照料房屋的，还是少打这个主意。

[ 本帖最后由村上秋树于 2011-9-7 21:29 编辑 ]

作者: sezhongse168 时间: 2011-10-3 00:50

自己的一点小看法
房价最好的结果是跌10%-20%这个观点最符合国家的需要，即迎合了老百姓的需求，对国家来说又不会对经济造成太坏的影响，还可以干掉一批中小房产商，平抑一下老百姓的情绪，同时为经济转型赢得宝贵的时间。
另外跌20%-35%的可能也有，这会对国家经济产生一些负面的影响，国家会尽量避免。
此外跌35%的可能极少发生，一旦发生国家经济面临崩盘的可能，国家有太多的招可用，一般不会。
还有的结果是跌5%左右，意思意思，后企稳回升，该可能极大，在股市不好的前提下，总有亮点让人有希望，可是楼市的虚高，总有吹破的那一天，到那时...97金融风暴可能在来一次。
现在的政府一个字拖...

作者: mmdown22 时间: 2011-10-3 00:55

从长远的角度来看，房子本身就具有投资价值。所以好的地段，好的配套的房子是不会跌价的。但是目前国家的政策似乎是有意在稳定我们的房价。

作者: cd3522804 时间: 2011-10-3 01:41

引用:

原帖由 forblue 于 2011-9-4 15:02 发表
现在黄金的价格都涨的这么高了，谁知道还会不会再涨，黄金可以说是个标尺，关键是你不知道这个标尺的最大限度，房价也是一样，但是感觉总是没有黄金稳定，所以黄金涨着，房价也一定会涨的，但是幅度没有以前那么夸张 ...

黄金这种硬通货已证明在一个高位也会暴跌，更别说房价，更别说向美国的次贷危机，好好的房子到时也要推到。

作者: meiyang1023 时间: 2011-10-3 10:27

8楼说的对啊
GOV现在的政策是稳定住房价
毕竟如果房价跌狠了，咱的经济得完蛋不说，那些既得利益者的利益保不住也不会支持GOV，
那GOV也站不住脚

作者: yuxuefeng0108 时间: 2011-10-3 13:02

反正买好了随便它涨还是跌不用担心什么了政策边的也真快

作者: 奖杯11 时间: 2011-10-4 04:27

狂降吧，一直降到解放前最好，无房人的美好愿望
飙升啊，升到2046，后几代都不用操心了，有二套、三套、N套房人的想法

作者: 迷茫后的清醒 时间: 2011-10-4 12:52

就目前形式来看，房价降不太可能，但涨也不会太快，再加上政府等多方面的宏观调控，基本已经稳定了（最近一两年内），除非有较大的经济震动，对于我们这些老百姓来说唯一要做的就是干好自己的工作，随时随地关注国家以及房市的动态。反正很多人都买不起房子，不是少数人，因此没有必要哀声怨道的。

作者: chen198548 时间: 2011-12-17 20:05

专业贴个人意见是现在国家宏观调控银行锁紧贷款正常房地产资金流动不畅降价已经是必须的途径了但是国家保着垮是不会垮的

作者: 老隆 时间: 2011-12-17 22:08

放心吧！你们买得那些豪宅！迟早会变成你们的豪灾的！

作者: mjfengliu5 时间: 2011-12-17 22:24

现阶段还是稳定为主。期望房价大价是不可能的，阻力太大。一线城市也不会疯涨了。二线城市会慢慢涨起来。

作者: zslastone 时间: 2011-12-17 22:35

从政府层面上来讲，短期是希望不让房子价格上涨，道理大家都明白，但是也不能跌，这回影响到经济层面的GDP增长和财政收入，特别是工业较差的一些地方政府。但是长期国家将引导是会逐步将泡沫较高的城市的房价软着路，逐步降低整体房价，当然这是政府层面的想法。但是对于供求关系来说，现在的房子供应量已经是超过了市场的需要，除了大城市，在很多中小城市的房子从城市户口来计算总是平均下来一个家庭是有1-2套房，甚至2套房以上，这还不包括以后继承父母以后的房产，房子现有的需求有很多是农村向城市的人口转移所增加的，而这一块的购买力是有差距的，所以国家出台了廉租房。所以，从市场的规律来说，短期房价应该是在政府政策和市场炒作之间平衡，长期随着社会老龄化和少子化的趋势发展到一个临界点来说，是一定下降的，而且按照之前各行业的规律来看，也有可能出现暴跌，当然要看国家和地方政府的如何运作了。

[ 本帖最后由 zslastone 于 2011-12-17 22:45 编辑 ]

作者: yctwbo 时间: 2011-12-17 23:08

涨高了总要跌的，不会只涨不跌

作者: xiaodaidai4 时间: 2011-12-17 23:54

中国什么都在涨等涨到什么都买不起的时候中国也快完了

作者: sm2011 时间: 2011-12-18 00:02

我们的政府在下很大的一盘棋，大家应该看到房地产行业背后的利益链，连带着多少产业以及多少就业岗位！

作者: simufeimu 时间: 2011-12-18 00:03 标题: 回复 1楼的帖子

我觉得未来几年，一旦政策松动，房价就会象前两年这样大爆发。

作者: mszone84 时间: 2011-12-18 00:12

只要政府想，那就一定可以降。
不知道别的地方怎么样，我这里看得到的已经降了，幅度大概在三成，我也有点惊讶，打听了一下，好像跟继续限购一年的政策有关系，毕竟三年不盖就要收回，房地产商业要收回资金，好开发新的楼盘，因为政策要扶持开发的地段购买价太低了，即使是降价销售，在另外一边也能够大赚一笔，况且降价的楼盘也不会亏。
其实降不降真的不是老百姓自己说的算，你说大家都不去买，不就成了买房市场么？可是这个是不现实的，起码在中国人的思维里，没自己的房就没有自己的家，只要降那么点，然后稍微露出点要涨得架势，还是有一堆人要买，中国人多啊，你不买别人买，光少部分人想把房产弄成买方市场一点用都没有，最后就只有等待政府政策调控咯。

作者: hanzhao 时间: 2011-12-18 01:20 标题: 回复 1楼的帖子

我绝的一线大城市的房价不会降23线的房价会降炒房的人少了但刚性还在不可能降太多但23线的房价会因为年轻人去1线大城市刚性减少降价

作者: linger831118 时间: 2011-12-18 01:36

说几句自己的心里话，楼主你可以看看。在我眼里，现在是农村人口往城市集中，而城市人口又向更大的城市集中。我就居住在湖南的一个小县城。我们这的房子一建起来，就被农村进来的人买了，更本就是供不应求的局面。而本人感觉农村人来钱也快，女的要是思想开放的就不说了，随便卖B卖个两三年就有钱了，男的出去打工，赚个5，6年，再把家里的树啊，老房子一卖，也有能力买房。所以除非是政府不准农民进城，否则房价永远不会降。毕竟农民太多了。还有一点，政府经济出问题了，农民出去赚不到钱了，没钱买房子了。那到时候房价就下来了，但中国也就危险了

作者: 591485317 时间: 2011-12-18 01:45

楼主只是列举了一小部分，还有很多啊，如外交部。。。。。。

作者: 591485317 时间: 2011-12-18 01:46

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作者: 591485317 时间: 2011-12-18 01:48

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作者: 591485317 时间: 2011-12-18 01:49

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作者: MRZD1999 时间: 2011-12-18 01:49

房价大跌是不可能的，最近几年涨价速度会稳定下来，保证几年内房价变化不大就不错了，

作者: 591485317 时间: 2011-12-18 01:49

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作者: 591485317 时间: 2011-12-18 01:50

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作者: 591485317 时间: 2011-12-18 02:00

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作者: 591485317 时间: 2011-12-18 02:06

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作者: Suzerain 时间: 2011-12-18 02:07

现在的政策是不让涨,也不希望降,毕竟房地产让高层爽到了,降太大的话,就不爽了.

作者: 591485317 时间: 2011-12-18 02:07

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作者: 591485317 时间: 2011-12-18 02:09

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作者: 591485317 时间: 2011-12-18 02:10

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作者: 591485317 时间: 2011-12-18 02:11

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作者: 591485317 时间: 2011-12-18 02:13

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作者: 591485317 时间: 2011-12-18 02:14

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作者: 273446361 时间: 2011-12-18 10:38

供求不解决，投资渠道不通畅，民间信贷体制不完善，国家还靠这个赚钱——这些因素不解决，降房价只是句空话

作者: zq30991101 时间: 2011-12-18 11:22

前两年再涨，现在开始持平还低了点。但是工资也减了啊。

作者: 369911659 时间: 2011-12-18 11:23

一二线城市涨的幅度不会很大，三线城市涨的幅度会继续上升

作者: 小观园 时间: 2011-12-22 10:02

我们的政府有心打压房价吗，我看不可能，因为这里面非常复杂啊

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